Как ипотечные рекорды отразятся на российской экономике

Ипотека в России бьет рекорды: объем выданных кредитов в стране подскочил с начала года на 70-80 процентов. Ставки находятся на исторических минимумах, и все больше граждан приобретают жилье в долг. Это должно поддержать находящуюся в кризисе строительную индустрию и тем самым вытянуть всю экономику. Однако не все так просто. В США бурный рост ипотечного кредитования привел к пузырю цен на недвижимость и в конечном итоге обрушению всей финансовой системы. «Лента.ру» разбиралась, как ипотечный бум скажется на российской экономике.

Уже трудно себе представить, что еще каких-то 12 лет назад ипотеки как института в России, по сути, не было. К 2006 году
весь объем ипотечной задолженности в стране немногим превышал 22 миллиарда рублей. По тогдашним ценам на эти
деньги можно было купить от силы пару десятков тысяч квартир. В общем объеме сделок с недвижимостью ипотека занимала считанные проценты, если не десятые доли процента.


С тех пор ипотечное кредитование только росло. По данным ЦБ, отметку в триллион рублей задолженность по этой статье
преодолела в 2011 году, 2 триллиона — в 2013-м, 3 триллиона — в 2014-м. Однако кризис 2014-2015 годов серьезно замедлил развитие жилищного кредитования. По итогам 2015 года количество выданных займов упало на четверть, а сумма задолженности сократилась на треть — и это без учета инфляции. В 2016-м рынок ипотеки стагнировал вместе со всей экономикой.

Рекордный рост

Судя по всему, жилищно-кредитный рынок восстанавливается. Согласно информации Агентства ипотечного жилищного кредитования, объем ипотеки в России в октябре 2017 года вырос на 70-80 процентов. По подсчетам аналитиков, в октябре выдано более 115 тысяч кредитов на 210-230 миллиардов рублей. Данные Банка России за сентябрь дают чуть менее радужную картину: 98 тысяч кредитов на 170 миллиардов рублей, рост в 25 процентов. Ускорение роста в октябре впечатляет.

Во многом это объясняется небывалым падением ставок по кредитам. Еще недавно взять кредит на квартиру под 10 или даже 12 процентов выглядело чистой фантастикой. Теперь средняя ставка кредита на квартиру в новостройке уже однозначная: 9,88 процента годовых. Стоимость кредита на вторичное жилье лишь немногим выше: 10,14 процента. Причем банки снижают не только процентные ставки, но и требования к ипотечным заемщикам. Рассчитанный Банком России индекс требований к заемщику в этом сегменте составил минус 3,4, требований к обеспечению — минус 1,1. То есть получить ипотеку теперь гораздо проще.

По словам аналитика ГК «Финам» Алексея Коренева, не в последнюю очередь популярность ипотеки вызвана возвращением на рынки отложенного спроса. «Этот фактор возник из-за кризисных явлений 2014-2015 годов, когда неопределенность с будущим страны и ее экономики вынудила многих повременить с крупными покупками. На данный момент, по результатам многочисленных опросов, уверенность россиян в том, что самых крупных неприятностей стране удалось избежать, усилилась. В результате многие вернулись к идее крупных покупок, включая не только приобретение недвижимости, но и покупку автомобиля, проведение ремонта, отдых за границей и т.д. По всем перечисленным направлениям, как и по многим иным, тоже наблюдается заметный рост. И большая его часть обеспечивается именно заемными средствами», — говорит эксперт.

Вспоминая титанов

Банки выдают гораздо больше рискованных кредитов, чем раньше. Конечно, стоит оговориться: рискованность эта относительная — условия все равно довольно жесткие. Помимо высоких процентных ставок, есть еще многое, что отличает российский ипотечный рынок, например, от американского. Так, в России по закону нельзя просто покинуть жилье, если стоимость квартиры оказывается меньше суммы, подлежащей выплате (что широко практикуется в США).

Так или иначе, рост объема ипотеки в нынешних условиях для экономики может оказаться позитивным сигналом. Строительство — ключевая индустрия, и более активная покупка квартир и домов способна потянуть за собой и остальную экономику, стать ее локомотивом, как это происходит в Европе и Северной Америке. На сегодняшний день на ипотеку приходится около половины кредитного портфеля российских банков, если говорить о займах физических лиц. Увеличение этого показателя создает дополнительное пространство для роста экономики в целом.

Причем доля ипотечных активов низкого качества на балансе ничтожна. По данным АИЖК, доля просроченной более 90 дней задолженности по ипотечному портфелю составляет всего 2,39 процента, что даже меньше, чем в 2016 году — 2,94 процента. Для сравнения доля просрочки по не ипотечным кредитам превышает 12 процентов.

Опыт тех же США показывает, что использовать ипотеку как мотор экономики опасно. Именно массовое распространение жилищных кредитов послужило одной из ключевых причин глобального финансового кризиса. В США в середине 2000-х банки заметно ослабили требования к заемщикам, параллельно снижая ставки. Все было хорошо, пока цены на недвижимость росли. Когда же они остановились (в 2006 году), а затем пошли вниз, возник эффект домино, и вся банковская система оказалась на волоске от краха.

Опасность для России состоит в том, что доходы граждан толком не растут. По данным Минфина, стабильный подъем в этом направлении начнется только со следующего года. А реальные доходы уже несколько лет падают. Одновременное снижение зарплат и увеличение задолженности — тревожный симптом неплатежеспособности населения. Это один из главных факторов, способных привести к ипотечному кризису.

В США цены на недвижимость долго росли, постепенно раздувая пузырь на жилищном рынке. В России такой пузырь возник к 2010-м, но успешно сдулся еще до кризиса 2014 года. В последний год цены на квадратные метры растут чисто символически: новостройки в октябре 2017 года к тому же месяцу прошлого года подорожали менее чем на процент. При таких раскладах крайне сомнительно, что рост ипотеки поспособствует тому, что случилось в США, — а именно, спекулятивным инвестициям в рынок недвижимости.

Ничтожный рынок

Кроме того, рынок ипотечных кредитов очень мал в сравнении с экономикой страны. Если в США в 2000-е он составлял более половины ВВП, то в России едва ли набирает 5 процентов. Это меньше, чем практически в любой стране Восточной Европы. Честно говоря, ипотечный рынок в РФ, несмотря на 200-кратный рост за последние 12 лет, остается недоразвитым даже по скромным восточноевропейским меркам. Россияне активно берут в долг, в том числе и под ростовщические проценты, но по-прежнему предпочитают или покупать жилье на свои, или вообще не покупать.

Не стоит забывать и о позиции Банка России, традиционно придерживающегося сверхосторожной политики. ЦБ намерен с 1 января вернуть требование минимального первого взноса на квартиру в размере 20 процентов. Сейчас по факту многие банки предлагают стартовую выплату в 10 процентов. Ясно, что регулятор дует на воду и не позволит банкирам ни малейшего риска с ипотекой — именно потому, что пример США слишком уж ярок для всех.

«С точки зрения рисков ипотечное кредитование считается одним из самых надежных. Просрочка платежей по нему сейчас в среднем всего 1,5 процента, так как кредит обеспечивается высоколиквидным залогом с твердо установленной рыночной ценой. И даже в случае масштабного кризиса, когда резко падают и спрос, и цена на жилую недвижимость, снижая соответственно стоимость и ликвидность залога, подобные кредиты остаются в целом хорошо обеспеченными. То есть проблемы у банков в связи с реализацией залога и снижением его стоимости возникнуть могут. Но это не носит характер обрушения системы», — подчеркнул Алексей Коренев.

В том же духе рассуждает и советник по макроэкономике гендиректора брокерского дома «Открытие» Сергей Хестанов. По его мнению, в силу общей незначительности ипотечный рынок не способен существенно повлиять на российскую экономику ни в плохом, ни в хорошем смысле. В то же время конкретные банки могут испытать большие затруднения, если в их портфелях окажется много ипотеки. Особенно если цены на жилье сильно упадут. Чего исключать никак нельзя — несмотря на всю активизацию ипотечников, квартиры и дома остаются недоступными для россиян. Следовательно, есть потенциал обвала цен и обрушения банков в стране. Которые и так чувствуют себя не лучшим образом.